DCF法

Discounted Cash Flow法の略で、収益価格を求める収益還元法の手法のひとつ。
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法で、基本的には次の式により表される。
不動産の収益価格

ak：第k期の純収益
n：保有期間（又は分析期間）
割引率（Y）：ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率（還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除く）
復帰価格（PR）：保有期間の満了時点における対象不動産の価格（保有期間満了の翌期の純収益を最終還元利回りで還元して求める）
C：売却費用（復帰実現費用として仲介手数料等を計上）
不動産鑑定評価基準（2003年改正施行）において、収益還元法による収益価格を求める具体的手法として、それまで活用されてきた直接還元法に加えて新たにDCF法が導入された。
不動産鑑定評価基準では、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とするものとし、あわせて収益還元法のもう一つの方法である直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切であるとされた。特に、資産流動化法又は投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならないとされた。

関連用語

• 直接還元法